Si los copropietarios no llegan a un acuerdo (por ejemplo, tras una separación o divorcio o en una comunidad de propietarios), a menudo se recurre a una venta forzosa como medida de presión. Una evaluación objetiva es crucial: en la mayoría de los casos, una venta forzosa solo puede evitarse definitivamente mediante un acuerdo (por ejemplo, una adquisición, una compra o una venta en el mercado abierto). Sin embargo, a menudo es posible retrasar el proceso para negociar, obtener financiación o preparar una venta ordenada.
1) Suspensión temporal de conformidad con el artículo 180, apartado 2, del Código de Ejecución alemán (ZVG).
El tribunal puede suspender temporalmente el procedimiento hasta por seis meses, con una única prórroga. Esta decisión siempre se basa en la ponderación de los intereses de todos los copropietarios.
Argumentos típicos (cuanto más concreta sea la evidencia, más convincente será):
- negociaciones anticipadas de liquidación o adquisición (borradores, fechas, correspondencia),
- esfuerzos serios de financiación (reuniones bancarias, documentos solicitados, compromisos indicativos),
- Venta privada en curso con perspectivas realistas de éxito (contrato de intermediación, exposición, visitas, interesados),
- Se pueden producir importantes desventajas financieras si la propiedad se subasta inmediatamente a pesar de las alternativas previsibles.
Consejo práctico: El éxito de la solicitud depende enteramente de pruebas fiables.
“Necesito tiempo” no es suficiente: las preguntas cruciales son: ¿para qué, durante cuánto tiempo y con qué plan concreto?
2) Suspensión Temporal De Conformidad Con El Artículo 180, Apartado 3, Del Código De Ejecución Alemán (bienestar Infantil)
Si la propiedad en cuestión es la residencia anterior de la familia, también se aplica el artículo 180, párrafo 3, de la Ley alemana sobre subastas forzosas (ZVG). Es posible suspender el procedimiento si la subasta pone en peligro el bienestar de los hijos que la familia tiene en común.
Los requisitos son altos: se requiere una amenaza concreta (psicológica, social o física), no simplemente un estrés general causado por una mudanza.
Los tribunales examinan en particular:
- Continuidad de la escuela/guardería, terapias o atención médica,
- posibilidades realistas de encontrar un alojamiento temporal adecuado en los alrededores a corto plazo,
- opiniones de expertos (por ejemplo, de cuerpos en tratamiento) y hechos verificables.
3) Recurso inmediato contra la valoración del inmueble
En una fase posterior del procedimiento, el valor de mercado se determina con base en un dictamen pericial. Contra esta decisión se puede interponer un recurso de apelación inmediato. Esto suele servir también como margen de maniobra, ya que el tribunal regional revisa las objeciones y, de ser necesario, devuelve el caso al tribunal local.
Puntos De Partida Típicos:
- Errores Metodológicos En El Informe Pericial (estado, Superficie, Valores Comparativos, Derechos Y Gravámenes),
- Juicios de valor incomprensibles o falta de compromiso con las objeciones,
- Principios de valoración obsoletos en un entorno de mercado significativamente cambiado.
4) Protección contra la ejecución de conformidad con el artículo 765a del Código de Procedimiento Civil
En casos excepcionales, también se puede solicitar la protección de la ejecución en procedimientos de subasta de partición. Esto requiere circunstancias extraordinarias en las que la subasta constituiría una carga excesiva. Este obstáculo se establece deliberadamente muy alto.
¿Cómo se puede terminar permanentemente una subasta de particiones?
En la práctica, los procedimientos suelen finalizar con un acuerdo extrajudicial, por ejemplo:
- Pago a los demás copropietarios (adquisición/compra),
- Venta privada con reparto del producto según cuotas de copropiedad,
- Comparación de compensaciones por uso, plazos de desalojo y normativa de costes.
¿Qué significa esto en términos concretos?
Los instrumentos más eficaces son las solicitudes de suspensión del procedimiento de conformidad con el artículo 180 de la ZVG y las objeciones al valor de mercado.
Quien gane tiempo debe utilizarlo consistentemente: aclarar la financiación, estructurar la venta y preparar un acuerdo.
A continuación te explicamos cómo proceder:
- Consultar el estado actual del procedimiento (auto, dictamen pericial, valoración),
- Recopilar Evidencia (negociaciones, Financiamiento, Medidas De Venta, Bienestar Infantil),
- Justificar claramente las solicitudes: plazo, objetivo, documentos de soporte.
Si lo desea, en el bufete de abogados Cocron GmbH & Co. KG (Múnich/Berlín) examinaremos los pasos tácticamente más sensatos y desarrollaremos conjuntamente la estrategia de salida adecuada (adquisición, liquidación o venta privada).
